DROIT DE L’URBANISME

Le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles posées par le Code de l’urbanisme et les documents d’urbanisme locaux (PLU, POS, carte communale) permettant d’organiser les conditions d'utilisation du sol et de l'espace tant public que privé.

Par ailleurs, il veille au respect d’un équilibre entre la préservation de l'environnement et le développement urbain.

Ce droit réglemente toute construction (maison individuelle, projet immobilier, modification sur existant etc).

Que vous soyez un particulier, une institution ou un investisseur immobilier, le cabinet BODARD AVOCAT vous conseil et vous assiste dans tous vos projets.

Il vous accompagne également lors de toutes vos démarches contentieuses.

Maître Basile BODARD répond à toutes vos questions au cas par cas (IV).

Le droit de l’urbanisme est communément divisé en trois branches : l’urbanisme réglementaire (I), l’urbanisme opérationnel (II) et les autorisations individuelles (III).

I. L’urbanisme réglementaire

L'article L. 101-2 du code de l'urbanisme liste les objectifs que devront poursuivre les collectivités publiques en matière d'urbanisme.

Leur action doit permettre d'atteindre les objectifs de développement durable pour l'équilibre entre de nombreuses préoccupations telles que les populations résidant dans les zones urbaines et rurales, le renouvellement urbain, l'utilisation économe des espaces naturels, la réduction des émissions de gaz à effet de serre ou encore la qualité urbaine, architecturale et paysagère des ville.

II. L’urbanisme opérationnel

L’urbanisme opérationnel regroupe différents types de procédures permettant la prise en charge de l’ensemble des actions conduites par les collectivités ou les aménageurs ayant pour objet la fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et immeubles existants (recomposition urbaine, réhabilitation, résorption de l’habitat insalubre). Il se scinde en deux phases :

une phase de maîtrise foncière, dont les principaux outils sont le droit de préemption urbain (DPU), le droit de délaissement, l’expropriation pour cause d’utilité publique et la création de Zones d’aménagement différé (ZAD),

une phase de procédures d’aménagement : association foncière urbaine (AFU), lotissement, zone d’aménagement concerté (ZAC).

Ces différentes phases sont strictement encadrées par le Code de l’urbanisme et donnent lieu à un contentieux abondant, s’agissant notamment de l’utilisation abusive du droit de préemption.

III. Les autorisations individuelles

Il s’agit de décisions administratives individuelles, créatrices de droits, autorisant des projets de construction ou d’aménagement. Elles sont délivrées au pétitionnaire (demandeur de l’autorisation) par le Maire au nom de sa commune ou de l’État.

Les principales sont :

le permis de construire
la décision de non-opposition à déclaration préalable
le permis de démolir
le permis d’aménager

Lorsqu’un propriétaire souhaite faire construire sa maison ou toute autre construction (extension, annexe…), il est dans l’obligation de faire une demande d’autorisation auprès de sa commune.

En cas de refus de l’autorisation, il vous est possible de contester cette décision défavorable devant les juridictions administratives.

En cas de délivrance, tout tiers y ayant intérêt peut également contester cette décision qui vous est favorable devant les juridictions administratives.

Le délai de droit commun pour agir contre ces autorisations est de 2 mois, il est donc nécessaire que vous preniez contacte avec votre avocat en droit de l’urbanisme sans délai lorsque vous souhaitez agir.

IV - Les questions que vous vous posez sans doute

Comment contester un permis un construire ? Comment faire pour m’opposer au permis de construire de mon voisin ?

En premier lieu, il est possible d’adresser au Maire de votre commune un recours gracieux, lui demandant de retirer son arrêté.

Ensuite, il est possible de saisir le tribunal administratif pour lui demander d’annuler l’autorisation contestée.

Combien de temps pour contester un permis de construire ? Combien de temps pour que mon permis soit purgé de tout recours ?

Un permis de construire ne peux être attaqué que dans un délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain.

L’introduit d’un recours gracieux dans ce délai de deux mois permet de proroger le délai contentieux.

Après délivrance de mon permis de construire, la commune peut retirer, sur demande d’un tiers ou de sa propre initiative ledit permis durant un délai de 3 mois. Passé ce délai, mon permis est purgé de toute contestation.

Comment sécuriser juridiquement la délivrance de mon permis de construire ? Comment éviter le recours de tiers contre mon permis de construire ? Je suis promoteur immobilier et je veux sécuriser mon projet de tout recours, que faire ?

Le cabinet BODARD Avocat vous propose la rédaction d’audit de permis de construire. Il s’agit d’une études poussées des règles d’urbanisme applicables à votre projet et ainsi de mettre en exergue les points sensibles susceptibles d’être développés devant le juge administratif en cas de litige.

Une telle étude permet, en amont de tout contentieux, d’améliorer la sécurité juridique du projet et de préparer sereinement la défense de celui-ci en cas de recours.

Maître Basile BODARD vous accompagne également pour la négociation et la rédaction de protocoles d’accord transactionnel visant à mettre fin de manière amiable à d’éventuels recours formés par des tiers.

Un projet immobilier se construit en face de chez moi, que faire ?

J’entreprends la mise en place d’un accord transactionnel via mon avocat avec le promoteur de l’immeuble.

En cas de désaccord, je demande le retrait de l’autorisation à la commune au moyen d’un recours gracieux.

Si cette demande fait l’objet d’un rejet expresse ou tacite, je saisi le tribunal administratif.

L’élaboration ou la modification du PLU de ma commune me semble illégale, puis-je agir en justice ?

La délibération approuvant ou révisant le PLU d’une commune est une décision administrative.

A ce titre, il possible de la contester devant le juge administratif dans un délai de deux mois à compter de son affichage en Mairie.

L’introduit d’un recours gracieux, à l’attention du maire, dans ce délai de deux mois permet de proroger le délai contentieux.

Ai-je le droit de faire une extension de ma maison ? de construire un garage ou un abris de jardin ? Quelles démarches sont nécessaires ?

Toute construction ou modification substantielle de ma propriété est soumise aux règles du droit de l’urbanisme.

Une autorisation est donc nécessaire.

Cette dernière sera accordée ou refusée au regard notamment des règles établies par les documents d’urbanisme de votre commune.

Vous devez donc déposer une demande auprès des services de votre commune.

Tout refus peux être contesté devant le juge administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification qui vous sera faite de cette décision défavorable.

Pour toute autre question n’hésitez pas à contacter directement votre avocat en droit de l’urbanisme, Maître Basile BODARD.

Maître Basile BODARD est à vos cotés pour répondre à toutes vos questions au cas par cas. L’objectif étant de trouver une solution rapide à vos difficultés, et le cas échéant, faire valoir vos droits devant les juridictions.

Me BODARD est à votre disposition pour la rédaction de notes juridiques détaillées proposant des solutions et des stratégies de résolutions de vos litiges.

Il vous accompagne, en amont de toute difficulté, par la rédaction d’audits de permis de construire afin d’identifier les failles de votre projet et ainsi anticiper les potentiels recours formés par des tiers.

Enfin, Maître Basile BODARD vous accompagne durant toute la procédure contentieuse, allant de la rédaction de la première demande administrative préalable jusqu’à la plaidoirie devant les juridictions, en passant bien évidemment par la rédaction de tout mémoire au fond ou en référé qu’il estimera nécessaire à votre défense.